Автор: Прудникова Светлана Алексеевна
Проблема экологии человека приобрела социально-экономическое значение во многих странах. В настоящее время исследователи, граждане и члены этого дома уделяют этому особое внимание. Когда речь заходит об экологических проблемах, то обычно речь идет о плохом воздухе, загрязненной воде, повышенном шуме и радиации, и не упоминается столь важный экологический фактор — постоянная видимость окружающей среды и ее состояние. Кроме того, часто считается, что достаточно иметь свежий воздух, чистую воду и тишину, и можно смотреть что угодно [1].
С учетом этого подхода часто решаются вопросы проектирования городской среды, создаются рабочие места, планируется дизайн интерьеров промышленных и жилых помещений.
На данном этапе проблема заключается в оптимизации землепользования и сохранении экологического каркаса природных комплексов. Земельная оценка земель может решить эту проблему [2].
Российский земельный кадастр характеризуется длительной историей развития. Поскольку он имеет общий социальный характер с западными кадастрами, он выделяется своими особыми характеристиками.
Анализ нормативных документов показывает, что в настоящее время кадастровая оценка городских территорий страны утверждает, что необходимо учитывать экологическую составляющую, но не существует столь же полно принятой методики. Понятно, что правильная оценка экологического состояния позволит получить более корректные экономические показатели при создании Городского земельного кадастра.
Основное значение земельного кадастра состоит в том, что он необходим для организации наиболее полного, рационального и эффективного землепользования и его сохранения, планирования-экономики, инвестирования и специализации в сельскохозяйственном производстве, рекультивации почв и агрохимизации, а также для осуществления иной хозяйственной деятельности, связанной с землепользованием.
Страна, основной фундамент всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, промышленной, городской, экологической и других сферах, представляет собой ценностную, качественную оценку, которая является одним из основных условий нормального функционирования и развития многослойной экономики [4].
Необходимость получения достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти по использованию земельных ресурсов, осуществлению долгосрочного развития населенных пунктов, при осуществлении рациональной земельной и налоговой политики, а также частно — земельно-правовой реализации различных видов земельных сделок.
Данные об опасности государственных земель в населенных пунктах являются основой для создания системы оценки показателей последующей корректировки кадастровой стоимости земельных участков городских территорий с учетом экологических факторов. Предлагаемая система диагностических показателей включает в себя основные характеристики качества городских земель, которые в значительной степени соответствуют состоянию городских почв: микроклимат, инженерно-геологический, химический, биоиндикационный, уровень уплотнения и озеленения городов.
Оценка недвижимости городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов к информации о сделках на земельном и других рынках недвижимости, уровне арендной платы и рентабельности землепользования.
В зависимости от цели использования объектом оценки может быть способность участка удовлетворять социальные потребности как конкретного человека, так и общества в целом, а также с точки зрения потребностей как региональной, так и функциональной основы размещения различных производственных объектов; способность удовлетворять досуговые потребности и др.
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились достаточные условия для реформирования механизмов земельного налогообложения, взимания арендной платы с земельных участков, находящихся в собственности государственных и муниципальных органов власти, а также государственной политики в области оценки земель при налогообложении. В этой связи приоритетными задачами являются:
1. Совершенствование и развитие действующей нормативно-правовой базы реформирования налоговой и земельной политики.
2. Создание нормативной базы, необходимой для реализации методического инструментария, основанного на комплексном анализе существующих методов и методических подходов к государственной кадастровой оценке земель [5].
При определении ценности земли нельзя игнорировать как положительные, так и отрицательные стороны человеческой деятельности на Земле. С развитием промышленности и сельского хозяйства негативное воздействие на природную часть системы может достичь уровня, при котором нормальная деятельность человека невозможна. В этом случае потребительская и, следовательно, экономическая ценность земли равна нулю по другим положительным характеристикам.
Анализ зарубежной и отечественной практики кадастровой оценки недвижимости городских земель выявил различия в использовании экологических факторов при проведении землеустроительных работ. В России природные и техногенные факторы не выделяются в отдельную значимую группу, в то время как в европейских и международных стандартах оценки земель экологические факторы включены в отдельные части.
В современном обществе оценка земли используется для следующих целей:
— для целей налогообложения имущества — установление ставок земельного налога и размера арендной платы;
— информационное обеспечение рынка земли, земельных ценных бумаг и ипотечных фондовых рынков;
— оценка влияния существующего функционального использования территории на расчетно-проектное обеспечение разработки генерального плана города и при планировании масштабных мероприятий общегородского характера;
— информирование ряда заинтересованных сторон о ценности городской территории при реализации их прав и обязанностей в отношении недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью .
Деятельность городских ландшафтов условно под влиянием природных, антропогенных и социально-экономических факторов определяет экологическую обстановку на землях населенных пунктов.
Актуальность исследования обусловлена необходимостью совершенствования методов и технических принципов оценки стоимости земельных участков, в которых значительную роль должны играть экологические факторы.
Несмотря на позитивное развитие в социально-экономической сфере градостроительства, остаются проблемы, на которые необходимо обратить особое внимание: экологические проблемы, связанные с большим количеством предприятий в спальном районе, загруженность дорог, дорожная сеть [4].
Как выявлено ранее, на формирование экологических особенностей территории оказывают влияние ряд природных и техногенных факторов. К природным факторам следует отнести географическое положение города. Бийск расположен в пределах Предалтайской равнины, на берегах реки Бии. Практически по центру города проходит глубинный тектонический разлом (Бийско-Яминский).
Положение города Бийска усугубляется еще и тем, что он расположен на крупном гранитном массиве, который является источником поступления радона. Климатический фактор, выражающийся в континентальном климате, также оказывает неблагоприятное воздействие на формирование экологического состояния территории. В первую очередь, это проявляется во влиянии температурного режима и преобладающего направления ветра на приземные инверсии, наличие которых значительно снижает рассеивающую способность атмосферы.
К техногенным факторам, влияющим на экологическое состояние территории города Бийска, следует отнести высокий уровень развития промышленного производства. Исторической особенностью пространственной организации промышленных предприятий является их непосредственная близость к селитебным зонам. Кроме того, техногенное загрязнение территории осуществляется за счет трансграничных переносов тяжелых металлов с Восточного Казахстана и Рудного Алтая, а также ракетно-космической деятельности космодрома «Байконур».
Для исследования влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость объектов недвижимости подготовлены инвентаризационные карты. В качестве примера на рис. 1 приведены примеры экологических карт-схем, описывающих распределение естественных и техногенных радионуклидов в почвах города Бийска. На рис. 4 показаны экологические карты-схемы уровней загрязнения атмосферы города Бийска по химическим веществам: оксид углерода, бензпирен, диоксид серы, диоксид азота.
Наиболее перспективны для рекреационного развития территории, расположенные в предгорьях Смоленского и Советского районов. Особый интерес для развития познавательного туризма могут представлять памятники природы, например, остров Иконников, находящийся на месте слияния реки Бии и Катуни, гора Бабырган на юго-востоке Советского района, устье реки Песчаной в Смоленском районе и т.д. Организация туризма на территории ООПТ позволит, с одной стороны, сохранить природное и культурное наследие, а, с другой – обеспечит вовлечение местного населения в экономическую деятельность, расширит образовательные аспекты эколого-туристической деятельности.
На основе открытых кадастровых данных проведена эколого-экономическая оценка эффективности землепользования и определены оптимальные, фактические и минимальные площади земельных участков, необходимые для удовлетворения потребностей населения на примере модельной территории города Бийска и прилегающих административных округов. Около 65 % общей площади рассматриваемой территории занимают земли сельскохозяйственного назначения, что подтверждает сельскохозяйственную специализацию экономики и в большинстве муниципальных образований практически соответствует научно обоснованным нормам землепользования, достаточным для удовлетворения собственных потребностей местного населения. Однако сложившаяся ситуация не позволяет рассчитывать на увеличение площади земельных участков для удовлетворения растущих потребностей в продуктах питания в городских районах и прилегающих туристско-рекреационных зонах. На основе эколого-экономической оценки распределения земель разработаны предложения по оптимизации функциональной организации этих территорий, соблюдение которых будет способствовать поддержанию экологического баланса территории.
Таким образом, исследования показывают, что территория даже такого относительно небольшого муниципального образования, как город Бийск, неоднородна с точки зрения оценки экологического состояния.
При проведении кадастровой оценки объектов недвижимости на территории населенных пунктов необходимо учитывать экологическую составляющую, так как городская территория является наиболее дискретной и неоднородной с точки зрения загрязнения.
Литература:
1. Постановление Правительства РФ от 9 августа 2013 г. № 681 «О государственном экологическом мониторинге (государственном мониторинге окружающей среды) и государственном фонде данных государственного экологического мониторинга (государственного мониторинга окружающей среды) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_150638. 199
2. Андросова, Н.К. Геолого-экологические исследования и картографирование (Геоэкологическое картирование): учеб. пособие [Текст] / Н.К. Андросова – М.: Изд-во РУДН, 2019. – 98 с.
3. Инвестиционный паспорт г. Бийска Алтайского края / Администрация г. Бийска, 2019. – 75 с
4. Попп Е. А., Татаренко В. И. О необходимости учета влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость объектов недвижимости на территории населенных пунктов // Известия вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2020. – № 4. – С. 165–170.
5. Шалагина О.Г., Калашникова Н.И. Организация рационального использования земли // Вест. Алт. государственного аграрного ун-та. – 2020 – № 2. – С. 69-75.